Назад до сторінки новин
13–14% річних на нерухомості Балі: звідки береться дохідність і коли цифрам не варто вірити
13–14% річних на нерухомості Балі: звідки береться дохідність і коли цифрам не варто вірити
13–14% річних на нерухомості Балі звучить переконливо.
Але сама цифра ще нічого не говорить про якість інвестиції. Два девелопери можуть заявляти однакові 14%, хоча в одному випадку це результат реалістичної фінансової моделі, а в іншому — прогноз, побудований на завищеній вартості ночі та майже максимальному завантаженні. Тому перше питання інвестора має бути не «Скільки я зароблю?», а «Звідки саме беруться ці 14%?»
У готельній нерухомості дохідність формується з операційної діяльності об’єкта. Гості оплачують проживання, готель отримує виручку, з неї віднімаються операційні витрати, комісії та винагорода керуючої компанії, після чого формується дохід власника. Саме тому для оцінки інвестиції важливо знати не тільки заявлений ROI, а й прогнозований ADR — середню вартість ночі, завантаження готелю, структуру витрат і принцип розподілу прибутку.
Наприклад, якщо нерухомість коштує $200 000, то 14% річних означають $28 000 доходу на рік. Тепер цифру можна перевіряти: скільки має коштувати ніч, скільки ночей на рік юніт повинен бути зайнятий і якими мають бути витрати, щоб після всіх відрахувань власник дійсно отримав ці $28 000. Якщо фінансова модель не дозволяє пройти цей шлях від бронювання гостя до доходу інвестора, красивого відсотка недостатньо.
Особливої уваги потребують прогнози, де висока дохідність одночасно залежить від дуже високого ADR і завантаження на рівні найуспішніших готелів. Поставити у фінансову модель $300 за ніч нескладно. Значно важливіше довести, що ринок готовий регулярно бронювати конкретний об’єкт за такою ціною. Саме тому варто дивитися на локацію, конкурентів, концепцію готелю, якість управління та реальні ринкові показники, а не лише на фінальну цифру в презентації.
Також важливо розрізняти прогнозовану та гарантовану дохідність. Прогноз — це розрахунок, заснований на певному сценарії роботи об’єкта. Гарантія — конкретне зобов’язання, яке повинно бути закріплене договором із прописаними строками, сумами та умовами виплати. Якщо слово «гарантовано» існує лише в рекламному буклеті, для інвестора це не гарантія.
Тому 13–14% на Балі можуть бути цілком обґрунтованою дохідністю. Але довіряти варто не самому відсотку, а математиці, яка до нього приводить. Хороша інвестиційна модель дозволяє зрозуміти, скільки має заробляти об’єкт, скільки коштує його утримання і яка частина операційного доходу в результаті належить інвестору.
👉 Запросіть у Big Waves Development фінансову модель конкретного проєкту — з прогнозом ADR, завантаження, витрат і доходу власника. Перевіряйте 13–14% на цифрах, а не на обіцянках.